小霖兒的小整理~~!!!
房仲絕對不是隨便說說就有飯吃的!!!!
是要做足功課的~~!!
產權調查—申請土地與建物登記簿謄本、地籍圖(了解地形、地目、位置)、建物測量成果圖(了解增、違、改建情形)、分區使用証明。
產權調查外注意事項:
1一屋數賣
2私人借貸
3設定高額抵押或設定二胎或貸款不久
4過戶過程中可能被查封、假扣押、假處分
房屋買賣的簽約內容:
1契約標的及當事人
2不動產的地號、建物、門牌、面積、權利範圍標示
3買賣總價及付款條件方式
4買賣雙方貸款的處理方式
5產權移轉買賣雙方的權利及義務、稅捐、費用負擔之關係
6房地點交方式為何
7買賣雙方違約時之責任
8買賣雙方是否有其它特約事項
9不動產的買賣價款收付明細
買方簽約前應注意事項:
一付款程序分簽約款、備証用印款、完稅款、交屋款，簽約金超過房屋的殘餘價值，賣方日後配合意願降低故尾款越多賣方才會積極配合。
二買賣雙方都有危險負擔於完稅款前由賣方負擔危險，完稅款後轉嫁於買方，故宜注意賣方的土地增值稅及貸款餘額(還多少才能塗銷抵押權)。
三為取得明確的憑証，最好開立賣方抬頭且禁止背書轉讓的支票(如銀行支票)支付，保留支票影本並讓其簽收。
四簽約前再次確認產權狀態
五當完稅款交付後地移轉前買方須簽發與尾款同等金額的本票一張交付給登記代理人(代書或賣方收執，本票上最好註明為買賣房地價金給付之擔保，不得另作他途之字樣。買方交付尾款之後，記得將本票取回作廢。
六交付尾前先到房地現場辦理點交的手續。
七事前應先調查土地的地形、位置、現狀及界址，最好向地政機關申請地籍圖謄本，再套上都市計劃圖，且詳查土地登記簿謄本。
八買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約無效。
九該筆土地上如設定有抵押權登記，應先要求土地所有權人在交付尾款前塗銷該抵押權，如不行應先查明其貸款餘額，以免買賣成立後，出賣人取得買賣價款後，一走了之。
十查明該筆土地之使用管制情形，如住宅區、商業區、工業區等，因其使用性質、建蔽率、容積率等皆不相同;另購耕地時，應檢附農業用地作農業使用證明書或符合土地使用管制規定證明書。
十一土地如有設定地上權、典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約，或有他人名義之地上建築物，則地上權人、典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。
十二依民法425條所有權移轉不破租賃及例外規定出租人於租賃物交付後，承租人占有鄉，縱將其所有權讓與第三人，其租約，對於受讓人仍繼續存在(買賣不破租賃)。
前項規定，於未經公証之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
十三申請登記時間:不動產之買賣移轉，我國採登記生效主義，所以買賣雙方簽約後，應於一個月內至地政事務所辦理所有權移轉登記，買方權益方可獲得保障，並避免被處逾期登記費罰鍰。
十四買方於不動產之買賣移轉時須負擔契稅、所有權移轉登記規費(標的物現值千分之一)、抵押權設定費(設定金額千分之一)、代書費。
賣方簽約前應注意事項:
一宜注意土地增值稅適用稅率，自用住宅稅率10%一般稅率20%、30%、40%
二如本人無法到場，代理人須檢附土地、建物所有權狀、簽章之授權書、印鑑証明(正本)、身分証影本。
三原則上買方可以要求登記在他人的名義之下，但該登記名義人須與買方負連帶責任。
四簽約時宜收取成交總金額的10%之價金，避色買方改變承購之意願。
五當交付完稅款時，宜將交付完稅款之金額大於應繳之土地增值稅，使代書便於繳納辦理移轉。
六當完稅款交付後，房地移轉前買方須簽發與尾款同等金額之本票一張交付給登記代理人(代書)或賣方收執。但於產移轉完成，買方交付尾款後須將本票返還於買方。
七出賣售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。土地增值稅依有關稅法之規定，應由出賣人負擔。
土地增值稅係按土地漲價總數額課稅，若土地無漲價無增值，雖土地移轉買賣，仍予免稅。
買賣雙方簽約前應注意事項:
一數字應大寫
二增刪塗改時應於空白處或上方註明增刪塗改的字數並加蓋訂正章(雙方印章)，或直接加蓋於契約更改處。
三頁與頁間及附表或附圖最好加蓋騎縫章，始能証明為契約的一部分防止抽換、變造。
四契約書有四個需蓋章處(不必要的章不要蓋):
1騎縫章
2署名印
3訂正印
4 收款印
稅費負擔:
已到期之房屋稅、地價稅、水電瓦斯費、電話費、管理費、增值稅、已開徵工工程受益費、抵押權塗銷費用及其它雜項費用由賣方負擔，如賣方延不協辦致使增值稅負擔增加其差額應由買方負擔、未開徵之工程受益費、契稅、產權移轉之登記費、印花稅及代書費、押抵權設定規費、火險費用由買方負擔。
違約責任:
雙方如有一方未按本契約規定履行，經他方定期催告後仍不履行時他方得逕行解除本契約，若賣方違約時賣方須加倍返還，若買方違約時賣方無條件沒收買方所付款項。
雙方當事人如有未成年人(未滿二十歲)應由法定代理人代理，無行為能力人(未滿七歲、禁治產人)須由法定代理人代為及代受意思表示，限制行為能力人(滿七歲但未滿二十歲)其為及受意思表示應得法定代理人允許，但限制行為能力人已婚者有行為能力。
民法第534條受任人概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權:
兩動產之出賣或設定負擔。
二不動產之租賃其期限逾二年者。
三贈與。
四和解。
五起訴。
六提付仲裁
買賣房屋的總價金如未大於賣方一般土地增值稅加房屋貸款(該房地所設定的最高限額抵押權之金額)時，該契約是有風險問題存在。除了抵押權外須注意是否還有其它貸款等其它債務。
買賣房屋分六個過程:
一訂金
所謂訂金是買方為確保契約履行，交付賣的金錢，具有契約上的效力。賣方收下訂金後，若買方反悔，則賣方有權沒收訂金， 之若賣反悔，則必須加倍退還。
二簽約
和賣方簽定買賣契約，確定買賣成交，並付簽約款。
買方應備文件;
1印章(簽章後返還)
2身分証影本
3扣繳憑單或往來銀行存摺影本
賣方應備文件;
1土地所有權狀正本
2建物所有權狀正本
3當年度的房屋稅單及地價稅單
4印鑑章(簽章後返還)
5印鑑証明(一年內)
6戶口名簿影本(辦理自用住宅用)
7身分証影本
8銀行帳號及貸款剩餘款項
三用印
你必須到戶政事務所申請印鑑証明，做為不動產所有移轉契約(公契-用於地政事務所移轉用)中所用的印鑑，其視同本人具法律效力並相關証件交給代書辦理過戶。
四完稅
簽約後30日內，向當地的稅捐稽徵處申請土地增值稅(賣方負擔)及市公所申請契稅(買方負擔)。
五過戶
1買賣所有權移轉契約書正、副本(貼足印花稅票)
2買賣雙方身分証影本
3已納增值稅單
4已納契稅單
5建物、土地所有權狀正本
到地政事務所辦理土地及建物的所有權移轉及抵押權等他項權利之設定。
六尾款
將剩的屋款全數付清，通常是向銀行貸款來支付最後的尾款，也可由銀行直接將貸款撥入賣方的帳戶，完成交屋手續。
金融機構授信的五個原則
一借款人資格
二借款的用途
三借款人的還款能力
四擔保品
五借款人未來的展望
向金融機構貸款的注意事項
一小心違金條款
二注意投保火險的金額
三超高額度房貸有問題
四超低利率房貸要小心優惠的期限
五選擇最有利的還款方式
六有房子擔保不一定能借到錢
1拒絕往來戶
2有借款不良紀錄
貸款準備資料:
一借款人及保証人的身分証影本及印章
二薪資單及扣繳憑單
三土地及建物的所有權狀影本或登記簿謄本
四房地買賣契約書影本
五地籍圖及建物測量成果圖
六借款人往來金融機構存摺內業須至少影印半年
設定抵押權的目的是為了要擔保債權獲得清償，萬一債務人不履行債務，抵押權人可以申請法院強制執行，拍賣抵押物，就賣得價金來清償債務人的債務。
貸款還清後的注意事項;
向金融機構領取相關資料
1原抵押權設定契約書
2抵押權塗銷同意書
3火險保單正本及收據副本
4他項權利証明書
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